Davki pri prodaji nepremičnine

Vir: http://www.fu.gov.si/davki_in_druge_dajatve/podrocja/davek_na_promet_nepremicnin/

1. DPN

Davek na promet nepremičnin se plačuje po stopnji 2 % od prometa nepremičnin ter od odplačne ustanovitve in odplačnega prenosa ali oddajanja v najem stavbne pravice. Za prenos nepremičnin se šteje tudi:

  • zamenjava ene nepremičnine za drugo nepremičnino;
  • finančni najem nepremičnine;
  • prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice gradnje čez mejo nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja;
  • prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice povečanja vrednosti nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja;
  • prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine, in sicer od tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika in ga je posamezni solastnik dobil plačanega.

Zavezanec za plačilo davka je prodajalec nepremičnine. V postopku za odmero davka na promet nepremičnin ima položaj stranke tudi kupec, kadar pogodbeno prevzema obveznosti plačila davka na promet nepremičnin. Vendar zavezanec za plačilo davka ostane prodajalec. To pomeni, da se v primeru, če kupec ne plača davka v predpisanem roku, obračunajo zamudne obresti in uvede postopek prisilne izterjave dolga zoper prodajalca, čeprav je obveznost plačila davka po pogodbi prevzel kupec. Prodajalec lahko v tem primeru na podlagi pogodbe od kupca zahteva povračilo izterjanega davka.

 

2. Davek na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišč

Z Zakonom za uravnoteženje javnih financ se ureja obveznost plačevanja davka na dobiček od prodaje zemljišč, ki se ob odsvojitvi štejejo za zemljišča za gradnjo stavb. Zakon določa, da se za zemljišča za gradnjo stavb štejejo zemljišča, ki so kot zemljišča za gradnjo stavb evidentirana v registru nepremičnin, v skladu s predpisi o množičnem vrednotenju nepremičnin, ali zemljišča, ki so stavbna zemljišča, za katera občina potrdi, da ustrezajo kriterijem za določitev zemljišč za gradnjo stavb. Pri ugotavljanju davčne obveznosti se upoštevajo prodaje zemljišč od dneva uveljavitve tega zakona to je od 31. 5. 2012 dalje, ne glede na to, kdaj je bilo zemljišče pridobljeno ali kdaj je prišlo do spremembe namembnosti. Prodaja zemljišča, ki ga je prodajalec že pridobil kot zemljišče za gradnjo stavb, ni predmet obdavčitve.

Davčni zavezanec je prodajalec zemljišča (fizična in pravna oseba). Davčna obveznost nastane z dnem sklenitve pogodbe o prodaji.

Davčna osnova je razlika med vrednostjo zemljišča ob odsvojitvi, zmanjšano za stroške odsvojitve, in vrednostjo zemljišča ob pridobitvi, povečano za stroške pridobitve. Kot stroški pridobitve oziroma stroški odsvojitve se štejejo stroški, ki se po zakonu, ki ureja dohodnino, priznajo kot stroški odsvojitve oziroma stroški pridobitve kapitala.

Davčne stopnje za davek na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišča znašajo:

  • 25 %, če je od spremembe namembnosti v zemljišče za gradnjo stavb do prodaje minilo manj kot eno leto,
  • 15 %, če je od spremembe namembnosti v zemljišče za gradnjo stavb do prodaje minilo eno do manj kot tri leta, in
  • 5 %, če je od spremembe namembnosti v zemljišče za gradnjo stavb do prodaje minilo od treh let do vključno deset let.

 

3. Davek na dediščine

Davčna osnova je vrednost podedovanega premoženja na dan pravnomočnosti sklepa o dedovanju po odbitku dolgov, stroškov in bremen, ki odpadejo na premoženje, od katerega se plačuje ta davek. Pri nepremičninah se kot osnova za davek šteje tržna vrednost na dan nastanka davčne obveznosti.

Davek na dediščine in darila se plačuje po stopnjah, določenih v zakonu o davku na dediščine in darila, od osnove, ugotovljene v davčnem postopku. Davčni organ odmeri davek v 30 dneh po prejemu pravnomočnega sklepa o dedovanju.

Davka je oproščeno darilo ali dediščina, ki jo prejme dedič prvega dednega reda oziroma obdarjenec, ki je izenačen z dedičem prvega dednega reda. Ker zakon o davku na dediščine in darila ne ureja dedičev ali obdarjencev prvega dednega reda, je treba upoštevati dediče prvega dednega reda, kot jih določa zakon o dedovanju. V tem zakonu je določeno, da so dediči prvega dednega reda potomci in zakonec pokojnika. Z zakoncem je izenačen tudi zunajzakonski partner. Zakon o davku na dediščine in darila pa posebej določa, da so z dediči prvega dednega reda izenačeni zet, snaha, pastorek in dedič ali obdarjenec, ki je živel z zapustnikom ali darovalcem v registrirani istospolni partnerski skupnosti. Vsi drugi obdarjenci ali dediči plačajo davek glede na dedni red po progresivni lestvici.

 

4. Davek na darila

Zakon o davku na dediščine in darila določa, da je zavezanec za plačilo davka fizična ali pravna oseba zasebnega prava (sem štejejo društva, fundacije, skladi, ustanove, zasebni zavodi in gospodarska interesna združenja), ki prejme premoženje na podlagi dedovanja ali darovanja.

Davčni zavezanec je tudi fizična oseba, ki prejme premoženje na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju oziroma na podlagi darilne pogodbe za primer smrti. Po tem zakonu se obravnavajo tudi izročilne pogodbe in pogodbe o preužitku. Davčni zavezanec, ki prejme premoženje, od katerega se plačuje davek na darilo, mora v 15 dneh od sklenitve pogodbe vložiti napoved za odmero davka.

Davčni zavezanec, ki prejme v dar nepremičnino, mora prejem darila napovedati pri finančnem uradu, na katerega področju leži nepremičnina. Če nepremičnina leži na območju več finančnih uradov, davčni zavezanec napove prejem darila pri finančnem uradu, kjer je vpisan v davčni register. Če darilo obsega premično in nepremično premoženje, davčni zavezanec napove to darilo pri finančnem uradu, na katerega področju leži nepremičnina. Posebna ureditev velja za zavezanca, ki je prejel premoženje na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju ali darilne pogodbe za primer smrti. Zakon določa, da mora zavezanec to pogodbo prijaviti v 15 dneh od sklenitve, pri finančnemu uradu na območju, kjer je to premoženje ali kjer je zavezanec vpisan v davčni register. Pri tem uradu mora vložiti tudi napoved za odmero davka v 15 dneh od smrti preživljanca oz. darovalca.

 

5. Davek na dobiček

Davčna osnova od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi.

V vrednost kapitala ob pridobitvi se všteva nabavna vrednost kapitala in stroški:

  • stroški na nepremičnini opravljene investicije in stroški vzdrževanja, ki povečujejo uporabno vrednost nepremičnine, če jih je plačal zavezanec,
  • davek na dediščine in darila in davek na promet nepremičnin, ki ga je plačal zavezanec ob pridobitvi kapitala,
  • stroški cenitve ob pridobitvi nepremičnine (največ 188 evrov),
  • normirani stroški v višini 1 odstotek od nabavne vrednosti kapitala. Za vrednost kapitala ob odsvojitvi se šteje v prodajni ali drugi pogodbi navedena vrednost kapitala ob odsvojitvi. Vrednost kapitala ob odsvojitvi se zmanjša za naslednje stroške zavezanca:
  • davek na promet nepremičnin, ki ga je plačal zavezanec ob odsvojitvi nepremičnine,
  • stroške cenitve ob odsvojitvi (največ 188 evrov),
  • normirane stroške, povezane z odsvojitvijo kapitala, v višini 1 odstotek od vrednosti nepremičnine.

Stopnja davka, določena v višini 25 odstotkov, se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva kapitala zmanjšuje (po petih letih bo stopnja 15 odstotkov, po desetih letih 10 odstotkov, po petnajstih letih 5 odstotkov), po 20 letih imetništva nepremičnine tega davka ni več. Dohodnina od dobička iz kapitala se šteje kot dokončni davek, kar pomeni, da se ne všteva v osnovo za odmero dohodnine na letni ravni, plačuje pa se po proporcionalni stopnji glede na rok imetništva kapitala.

Pomembna je tudi oprostitev, ki jo omogoča zakon, in sicer se dohodnine ne plača od dobička iz kapitala, doseženega pri odsvojitvi stanovanja ali stanovanjske hiše (ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem), kjer je imel zavezanec prijavljeno stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo.

Zakon omogoča tudi odlog ugotavljanja davčne obveznosti, in sicer za primere, ko zavezanec nepremičnino podari zakoncu ali otroku, vključno z neodplačno izročitvijo po izročilni pogodbi. Za otroka se šteje lastni otrok, posvojenec in pastorek, z zakoncem pa je izenačen tudi zunajzakonski partner. V tem primeru se ugotavljanje davčne obveznosti odloži do naslednje obdavčljive odsvojitve podarjene nepremičnine.

 

6. Nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč - NUSZ

Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) je obvezna dajatev, ki jo ureja zakon o stavbnih zemljiščih in se pri postopanju davčnega organa šteje za davek. Ta določa, da se  nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča plačuje na območju mest in naselij mestnega značaja, na območjih, ki so določena za stanovanjsko in drugačno kompleksno graditev, na območjih, za katere je sprejet prostorski izvedbeni načrt, in na drugih območjih, ki so opremljena z vodovodnim in električnim omrežjem. Na tej podlagi občine z odloki določajo območja, na katerih se plačuje NUSZ, merila za določitev višine nadomestila, ki so ga zavezanci dolžni plačevati, ter merila za popolno in delno oprostitev plačila nadomestila.

Zavezanec za plačilo NUSZ je neposredni uporabnik zemljišča oziroma stavbe ali dela stavbe, tj. imetnik pravice razpolaganja oziroma lastnik, najemnik stanovanja oz. poslovnega prostora, imetnik stanovanjske pravice. Plačila NUSZ je na njegovo zahtevo za pet let oproščen občan, ki je kupil novo stanovanje kot posamezni del stavbe ali zgradil, dozidal ali nadzidal družinsko stanovanjsko hišo, če je stroške za urejanje stavbnega zemljišča plačal v ceni stanovanja oz. družinske stanovanjske hiše ali neposredno. Petletna doba oprostitve plačevanja nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča začne teči od dneva vselitve v stanovanje ali stanovanjsko hišo. Občina lahko predpiše oprostitev oziroma delno oprostitev plačila nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča tudi za občane z nižjimi dohodki in občane, ki so organizirano vlagali družbena sredstva v izgradnjo komunalnih objektov in naprav.

Pri določitvi višine nadomestila se upošteva namembnost stavbnega zemljišča (gospodarski namen, poslovni namen, stanovanjski namen itd.), lega oz. območje (ožje mestno središče, mestno obrobje ipd.) in opremljenost stavbnega zemljišča s komunalno infrastrukturo in možnosti priključitve na komunalno infrastrukturo. Nadomestilo za zazidano stavbno zemljišče se plačuje od stanovanjske oziroma poslovne površine objekta. Nadomestilo za uporabo nezazidanega stavbnega zemljišča se plačuje od površine nezazidanega stavbnega zemljišča, ki je po prostorskem izvedbenem načrtu določeno za gradnjo oz. za katero je pristojni organ izdal lokacijsko dovoljenje.

Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča določi zavezancem davčni organ na podlagi podatkov občine do konca marca za tekoče leto oziroma v roku treh mesecev po prejemu podatkov, ki mu jih posreduje občina.

 

7. Davek od premoženja

Davek od premoženja ureja Zakon o davkih občanov, ki določa, da ta davek plačujejo fizične osebe, ki posedujejo stavbe (dele stavb, stanovanja in garaže) in prostore za počitek oziroma rekreacijo. Zavezanec za davek od stavb in prostorov za počitek oziroma rekreacijo je lastnik oziroma uživalec. Davek se plačuje ne glede na to, ali lastnik oziroma uživalec uporablja premoženje sam ali ga daje v najem.

Davčna obveznost nastane takrat, ko je sklenjena pogodba o prodaji. Če je zavezanec stavbo  oziroma prostor za počitek in rekreacijo pridobil z gradnjo, nastane davčna obveznost z izdajo dovoljenja za uporabo oz. s pričetkom uporabe teh prostorov, če začne uporabljati stavbo pred izdajo dovoljenja.

 Zakon o davčnem postopku določa, da mora zavezanec za davek od premoženja vložiti napoved v 15 dneh od sklenitve pogodbe pri finančnem uradu, na katerega območju je nepremičnina. V 15 dneh od spremembe mora napovedati tudi vse spremembe, ki vplivajo na davčno obveznost.

Davčna osnova je opredeljena kot vrednost stavbe oziroma prostora za počitek ali rekreacijo, ugotovljena na podlagi določil Pravilnika o merilih in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistemu točkovanja. Vrednost stavbe je odvisna od števila točk, na katero vplivajo koristna površina, kakovost gradnje, starost in drugi elementi, in od vrednosti točke.

Osnova za davek od premoženja za stavbe se zniža za znesek, ki ustreza vrednosti 160 m2 stanovanjske površine, pod pogojem, da so lastnik ali njegovi ožji družinski člani (zakonec, otroci in posvojenci lastnika) v letu pred letom, za katero se odmerja davek, stalno bivali v stanovanjskih prostorih. V primeru, da so izpolnjeni pogoji za to olajšavo, jo davčni organ upošteva v postopku ugotavljanja osnove za odmero davka od premoženja.

 Zakon omogoča tudi začasno oprostitev plačila davka od premoženja, in sicer za dobo desetih let za prve lastnike novih stanovanjskih hiš oz. stanovanj in garaž. Oprostitev se prizna tudi za popravljene in obnovljene stanovanjske hiše oziroma stanovanja in garaže, če se je zaradi popravila ali obnove vrednost stanovanjske hiše oz. stanovanja ali garaže povečala za več kot 50 odstotkov. Začasno oprostitev plačila davka na posest stavb mora zavezanec uveljavljati z vlogo, ki jo vloži pri davčnem organu, na območju katerega je stavba.

Davek od premoženja na posest stavb se ne plačuje od kmetijskih gospodarskih poslopij, od poslovnih prostorov, ki jih lastnik oziroma uživalec uporablja za opravljanje dejavnosti, od stanovanjskih stavb zavezancev davka iz kmetijstva in njihovih družinskih članov, ki so zavarovani na podlagi dohodkov iz kmetijstva, od stavb, ki predstavljajo kulturni spomenik ter od stavb, ki se iz objektivnih razlogov ne morejo uporabljati. Zneski za odmero davka od premoženja se na podlagi pravilnika o valorizaciji zneskov za odmero davkov po zakonu o davkih občanov valorizirajo za vsako leto.

 

 

Pokličite nas na 041 761 957 ali 031 649 378 med 9.00  in 18.00 uro

ali nam pišite na  Ta e-poštni naslov je zaščiten proti smetenju. Potrebujete Javascript za pogled..

Kontakt

 

 

Povpraševanje

Kontakt

Nudimo

Prodajo, nakup, oddaja in najem hiš, poslovnih prostorov, stanovanj, vikendov, stavbnih in kmetijskih zemljišč.

Povpraševanje po nepremičninah

Prodajate ali oddajate nepremičnino? Zaupajte to nalogo nam.

Smo specializirani posrednik nepremičnin. Preverite ponudbo nepremičnin na naši spletni strani, ali pa nas kontaktirajte preko obrazca.

Povpraševanje

Obveščajte me

Med ponudbo nepremičnin niste našli iskanega?

Zaupajte to nalogo nam. Takoj ko najdemo nepremičnino po vaših željah, vas bomo obvestili po e-pošti ali z SMS-om.

Obveščajte me

© 2018 Simobilia | Izdelava: Spletna agencija Si-TEAM